Metodologia do Radar

Confundir as duas perguntas é a origem de boa parte das decisões ruins com fundos imobiliários. Um fundo pode ser sólido e estar caro; outro pode estar barato justamente porque tem um problema. Se um único número tentar resumir as duas coisas, ele esconde qual das duas está puxando o resultado.

Por isso a lente Qualidade para a carteira aplica critérios de corte — um fundo passa ou não passa. E a lente Momento de entrada produz uma nota contínua de 0 a 100. A terceira lente, Âncora + Oportunidade, só mostra quem passa na primeira e tem sinal favorável na segunda.

Um fundo é considerado elegível quando cumpre, simultaneamente, três cortes. Os valores padrão são:

• Liquidez diária de pelo menos R$ 2.000.000 em volume médio negociado.
• P/VP de no mínimo 0,90.
• Valor de mercado de pelo menos R$ 1.000.000.000.

O corte de P/VP mínimo pode parecer invertido — desconto não seria bom? Aqui ele funciona como filtro de risco: cotação persistentemente muito abaixo do valor patrimonial costuma indicar que o mercado discorda do valor declarado dos ativos, não uma pechincha. Para a função de fundo-âncora, isso desqualifica.

Se algum dos três dados não existir, o fundo é marcado como sem dados e não passa — ausência de informação não é tratada como aprovação. Você pode ajustar os três cortes nas preferências da sua conta; a página pública usa os valores padrão acima.

Antes dos cortes, dois padrões marcam o dado como fora da faixa de confiança e desqualificam o fundo independentemente do resto:

• P/VP acima de 3 — em geral erro de valor patrimonial na fonte, não um fundo negociado a três vezes o patrimônio.
• Liquidez incompatível com o porte — volume diário acima de 25% do valor de mercado. Um fundo não gira um quarto do próprio tamanho por dia; quando o número aparece, costuma ser volume agregado errado.

A escolha aqui é deliberada: preferimos excluir um fundo por suspeita de dado ruim do que classificá-lo com base em número improvável.

O score é a média ponderada de quatro componentes, cada um normalizado de 0 a 100:

Valuation (peso 40%) — derivado do P/VP em faixas: até 0,80 pontua 100; de 0,80 a 1,00 desce de 100 para 60; de 1,00 a 1,10 desce de 60 para 30; de 1,10 a 1,30 desce de 30 para 0; acima de 1,30 pontua 0. As faixas são degraus e não uma reta porque a diferença entre pagar 0,95 e 1,05 do patrimônio importa mais do que entre 1,20 e 1,30.

Renda (peso 25%) — o dividend yield de 12 meses relativo à mediana do universo analisado, não a um alvo fixo: render igual à mediana pontua 50, o dobro da mediana pontua 100. Isso existe porque DY absoluto muda de regime com a taxa de juros — 8% significava coisas diferentes em 2020 e hoje.

Saúde (peso 20%) — pela vacância média: até 5% pontua 100; entre 5% e 15% desce de 100 para 40; acima de 15% perde 3 pontos por ponto percentual adicional até zerar. Fundo sem dado de vacância recebe 50, um valor neutro — não é premiado nem punido pela ausência.

Liquidez (peso 15%) — proporcional ao volume diário até o teto: atingir cinco vezes o piso de R$ 2.000.000 já pontua 100. Acima disso não há ganho, porque liquidez extra não melhora a tese, só facilita a saída.

O score sozinho não decide. Sobre ele são aplicadas duas regras:

• Armadilha — P/VP igual ou abaixo de 0,85 combinado com vacância de 15% ou mais, ou com DY no quartil inferior do universo. É o padrão clássico do desconto que não é desconto: o preço caiu porque a receita caiu ou está sob pressão.
• Oportunidade — score de 65 ou mais, e simultaneamente aprovado nos cortes de liquidez, P/VP mínimo e valor de mercado. Um score alto construído sobre um fundo ilíquido ou pequeno não recebe esse rótulo.

Todo o resto é neutro. Um fundo marcado como armadilha nunca é promovido a oportunidade, mesmo com score alto — a regra de armadilha é avaliada primeiro e prevalece.

O score não é previsão de retorno, e não deve ser lido como tal. Ele mede se um fundo está barato e saudável em relação aos seus pares, com os dados de hoje. Não incorpora qualidade da gestão, contratos individuais, perfil dos inquilinos, endividamento, eventos societários nem cenário macroeconômico. Dois fundos com o mesmo score podem ter teses completamente diferentes.

Também não há ajuste por histórico: um fundo que entregou o mesmo dividendo por cinco anos e um que acabou de pagar um provento extraordinário pontuam igual na componente de renda. Ler o histórico de proventos antes de concluir qualquer coisa é indispensável — o guia de avaliação detalha essa e outras armadilhas de leitura.

Os indicadores vêm de provedores públicos de dados de mercado e são reprocessados periodicamente. Cada página mostra a data da última atualização, e a cobertura — quantos fundos tinham cada campo disponível — fica visível no próprio Radar.

Quando um dado falta, ele aparece como ausente e não é substituído por estimativa silenciosa. Preferimos uma célula vazia a um número inventado: a lacuna é informação sobre a confiança que a leitura merece. Os termos usados aqui estão definidos no glossário.