Glossário de fundos imobiliários

Um condomínio de investidores que aplica em imóveis ou em títulos ligados a imóveis. Você compra cotas na bolsa como compraria uma ação, e recebe periodicamente a parcela do resultado que o fundo distribui. Não se compra metro quadrado: compra-se uma fração do fundo inteiro.

A diferença prática em relação a comprar um imóvel é o tamanho do ticket e a liquidez — dá para entrar com o valor de uma cota e sair no dia seguinte, algo impossível com um apartamento.

A unidade de participação no fundo. Duas coisas diferentes chamam a atenção aqui: o preço da cota, que é quanto o mercado paga agora, e o valor patrimonial da cota, que é o patrimônio do fundo dividido pelo número de cotas. Os dois raramente coincidem, e a razão entre eles é o P/VP.

O índice da B3 que acompanha uma carteira dos fundos imobiliários mais negociados, ponderada por valor de mercado e liquidez. Serve como referência: se sua carteira subiu 2% e o IFIX subiu 5%, o ganho veio do mercado, não da sua seleção.

A classificação por tipo de ativo — logística, lajes corporativas, shoppings, recebíveis, renda urbana, residencial, hotéis, hospitalar, educacional, agências bancárias, desenvolvimento, agronegócio, data center. É a variável que mais explica por que dois fundos com indicadores parecidos se comportam de forma diferente: um galpão logístico e uma laje corporativa não respondem aos mesmos ciclos.

Fundo que possui imóveis físicos e vive de aluguel. O resultado depende de ocupação, reajuste de contratos e capacidade de pagamento dos inquilinos. Tem vacância como indicador central e tende a variar menos no curto prazo do que fundos de papel.

Fundo que investe em títulos de crédito imobiliário, sobretudo CRI, em vez de imóveis. A receita vem de juros, então o resultado responde diretamente a índices de inflação e à taxa de juros. Não tem vacância — o risco equivalente é a inadimplência dos devedores dos títulos.

Combina imóveis e títulos na mesma carteira. A vantagem é a diversificação de fontes de receita; a desvantagem é que fica mais difícil saber o que está movendo o resultado em um trimestre específico.

Fundo que compra cotas de outros FIIs. Entrega diversificação imediata e a gestão da seleção, ao custo de uma segunda camada de taxas: você paga a taxa do FOF e, indiretamente, a dos fundos dentro dele. Ao comparar o dividend yield de um FOF com o de um fundo direto, essa camada extra já está descontada no número.

Título de renda fixa lastreado em créditos imobiliários — parcelas de financiamentos, aluguéis a receber. É o ativo típico dos fundos de papel. O que importa avaliar é a qualidade do devedor e a garantia atrelada, não apenas a taxa oferecida.

Fundos com estrutura parecida à dos FIIs, mas voltados a projetos de infraestrutura e ao agronegócio. Aparecem nas mesmas listagens e têm regras tributárias próprias, por isso vale conferir a classificação antes de comparar diretamente com um FII.

Quanto o fundo distribuiu nos últimos 12 meses dividido pelo preço atual da cota, em percentual. Se um fundo pagou R$ 10,00 por cota no ano e a cota custa R$ 100,00, o DY é 10%.

É um indicador retrospectivo: mede o que foi pago, não o que será. E como o preço está no denominador, o DY sobe quando a cota cai — um yield que subiu muito rápido pode ser sinal de queda de preço, não de aumento de distribuição.

O preço da cota dividido pelo valor patrimonial da cota. P/VP de 0,90 significa pagar R$ 0,90 por cada R$ 1,00 de patrimônio contábil; 1,10 significa pagar com prêmio de 10%.

Desconto não é automaticamente oportunidade. Um P/VP persistentemente baixo costuma indicar que o mercado discorda da avaliação dos ativos — vacância alta, contratos vencendo, laudo defasado. A leitura útil é sempre P/VP junto de vacância e histórico de distribuição.

Física é a proporção de área desocupada. Financeira é a proporção de receita potencial que não está entrando — inclui área ocupada com desconto, carência ou inquilino inadimplente.

A financeira é a que atinge a distribuição, e pode ser bem maior que a física. Um fundo com 5% de vacância física e um grande inquilino em carência pode ter vacância financeira de 20%.

O volume médio negociado por dia, em reais. Determina se você consegue sair da posição sem derrubar o próprio preço. Fundo com liquidez baixa pode ter indicadores excelentes e ainda assim ser uma posição difícil de desmontar — o preço na tela só vale para quem consegue negociar nele.

Preço da cota multiplicado pelo número de cotas: o tamanho do fundo segundo o mercado. Porte importa porque fundos maiores tendem a ter mais ativos, mais inquilinos e menos dependência de um único contrato — e, na prática, mais liquidez.

A receita anual de aluguel de um imóvel dividida pelo seu valor. Mede a rentabilidade do ativo em si, antes das despesas do fundo e independente do preço da cota na bolsa. Útil para comparar imóveis; insuficiente para comparar fundos, porque ignora estrutura de custos e alavancagem.

Cobranças recorrentes sobre o patrimônio ou a receita do fundo, já descontadas do resultado antes da distribuição. Não aparecem como linha no seu extrato: chegam até você como um dividendo menor. Vale conferir no regulamento, especialmente em fundos de gestão ativa e FOFs.

A data com é o último dia em que comprar a cota garante o direito ao provento anunciado. A data ex é o dia seguinte, quando a cota passa a ser negociada já sem esse direito.

Pela convenção do mercado, é preciso ser titular ao fim do pregão da data com: quem compra já na data ex não recebe aquele provento, e quem vende na data ex ainda recebe. É por isso que a cota normalmente abre a data ex valendo aproximadamente o provento a menos — não é queda, é o direito saindo do preço.

Quando o valor efetivamente cai na conta, normalmente algumas semanas depois da data ex. O provento de um mês costuma se referir ao resultado do mês anterior, o que explica a defasagem entre uma mudança no fundo e o efeito no que você recebe.

Devolução de parte do capital investido, não distribuição de lucro. Reduz o valor patrimonial da cota e costuma aparecer em fundos com prazo determinado ou que venderam ativos. Um pagamento alto que é amortização inflaciona o dividend yield sem representar renda recorrente — vale checar a natureza do provento antes de projetar renda futura.

Os rendimentos distribuídos por FIIs a pessoas físicas são isentos de imposto de renda quando o fundo atende às condições legais — entre elas ter cotas negociadas em bolsa, contar com número mínimo de cotistas e o cotista não deter participação relevante no fundo. Já o ganho de capital na venda de cotas é tributado, sem a isenção que existe para pequenas vendas de ações.

As regras mudam e comportam exceções; isto é uma descrição geral, não orientação tributária. Para o seu caso concreto, consulte um profissional.

No Radar, se um fundo passa nos cortes de liquidez, P/VP mínimo e valor de mercado. É uma resposta binária sobre solidez estrutural, e não diz nada sobre preço estar atrativo agora. Os valores exatos estão na metodologia.

Nota de 0 a 100 que combina valuation, renda, saúde e liquidez, calculada em relação ao próprio universo de fundos analisado — não contra alvos fixos. Mede posição relativa hoje, não retorno futuro.

Rótulo para o fundo que está barato pelo motivo errado: desconto expressivo sobre o patrimônio acompanhado de vacância alta ou de renda no quartil inferior do universo. O desconto existe, mas reflete um problema, não uma distorção de preço.

Quantos fundos tinham cada indicador disponível na leitura atual. Aparece explicitamente porque um ranking calculado sobre metade do universo merece menos confiança que um calculado sobre a totalidade — e essa informação normalmente fica escondida.